En fonction des activités, l'emplacement recherché se fera sur des critères différents.
Les franchises en équipement de la personne (prêt-à-porter, optique, téléphonie...) recherchent des emplacements n°1 en coeur de ville. Le stationnement ne sera pas forcément un critère essentiel.
Pour l'équipement de la maison, les clients vont rechercher une accessibilité facile pour les camions de livraison, les enlèvements de marchandise.
Bien que les critères soient différents chacun va rechercher l'emplacement idéal pour ses produits, sa clientèle.
La détermination de la valeur du droit au bail va dépendre :
- de l'offre et de la demande : plus le taux de vacance sera bas, plus les tarifs seront élevés
- du montant du loyer. En théorie, si le loyer est anormalement sous-évalué ou sur-évalué par rapport au marché, le droit au bail viendra compenser le manque à gagner ou le "trop payé". Mais s'il y a pénurie de biens, cette variable ne sera pas forcément prise en compte.
Bien entendu, il ne peut y avoir de droit au bail que pour un bail commercial qui confère la propriété commercial au locataire.
Comme vous l'aurez compris, seule la connaissance approfondie du marché de l'immobilier commercial local permet de déterminer la valeur du droit au bail.
