Notre devoir est d'apporter à nos clients une sécurité maximale sur les transactions. En tant qu'agent immobilier, nous ne pouvons nous exonérer de certaines vérifications au pretexte que les actes sont rédigés par un notaire ou un avocat. Voici un résumé qui, nous l'espérons, permettra une meilleure compréhension de nos obligations.
Les professionnels de l’immobilier doivent depuis le 02/07/1998 signaler au ministère de l’économie, devenu Ministère de l'Action et des Comptes publics, tout soupçon de blanchiment de capitaux et financement de terrorisme (LAB/FT) sur des opérations en cours. Le manquement est puni par des amendes et, dans les cas les plus graves, à une interdiction d’exercer.
A noter que les secteurs financiers et non financiers (notaires, avocats, comptables, ou d’autres professions comme les professionnels de l’art, les agents sportifs…..), sont tenus aux mêmes obligations.
TRACFIN, la cellule opération du ministère de l’action et des comptes publics, et la DGCCRF (répression des fraudes) ont actualisé, en novembre 2018, les lignes directrices pour les professionnels de l’immobilier, puisqu’il ressort que les déclarations du secteur de l’immobilier seraient anormalement basses (6% de l’ensemble des déclarations toutes professions confondues en 2015 ) alors que ce domaine d’activité serait propice au LAB/FT. La profession semble néanmoins y être plus sensibilisée puisqu’en 2017, 178 déclarations étaient enregistrées contre 33 en 2012 et 35 en 2015.
Les agents immobiliers, mandataires devront donc être vigilants sur les transactions suivantes :
- l’achat, la vente en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ;
- l’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;
- la souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de SCI donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;
- l’achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;
- la conclusion de tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation
Le LAB/FT ne conerne pas que sur l’immobilier de luxe.
A ce jour, en sont exclus, de ces dispositions, les syndics de copropriété et les intermédiaires en location pour des loyers mensuels inférieurs à 10 000 euros.
Quels sont les indices qui peuvent alerter sur un soupçon de fraude ?
- - Pays d’origine des capitaux (pays non coopératif, n’ayant pas signé de convention avec la France),
- - Montage anormalement complexe pour l’opération
- - Incohérence du projet (prête-nom apparent, achat sans rapport avec l’objet social de la société)
- - Prix invraisemblable par rapport au prix du marché.
Au total, 16 critères ont été définis à retrouver sur le site décret n° 2009-874 du 16 juillet 2009 pour identifier un cas potentiel.
Les déclarations doivent être faites sur le service de téléprocédure Ermes de Tracfin.
Dernière actualité avec l'ordonnance 2020-115 du 12 Février 2020 : les agents immobiliers sont tenus, également, de vérifier le registre des bénéficiaires effectifs pour identifier les personnes physiques derrière les sociétés concernées dans les transactions.
Au vu de ce qui précède, nous sommes certains que nos futurs clients comprendront la raison de nos investigations poussées. Savoir qu’un professionnel de l’immobilier digne de ce nom vous accompagne dans vos démarches est un gage supplémentaire de sécurité pour vous.
